استرس «يارانه‌اي» در اجاره‌نشين‌ها

استرس «يارانه‌اي» در اجاره‌نشين‌ها

. ادامه راه سبز«ارس»: دنياي اقتصاد نوشت، طبق محاسبات مركز آمار مستاجران دو نفره با حداقل درآمد ماهانه 200 هزار تومان جزو خوشه «در رفاه نسبي» قرار مي‌گيرند اين در حالي است كه متوسط نرخ اجاره‌بها در تهران حدود 300 تا 500 هزار تومان است.

خانواده‌ها براي تعيين ميزان يارانه نقدي كه به آنها تعلق مي‌گيرد، خوشه‌بندي شده‌اند، به صورتي كه خانواده‌اي كه درآمد سرانه اعضاي آن كمتر از 100 هزار تومان است، در خوشه اول و دوم قرار خواهد گرفت و بيشترين پرداخت نقدي از سوي دولت به اين دو گروه خواهد بود. در اين صورت كليه مستاجران دو نفره‌ با مجموع درآمد بيشتر از 200 هزار تومان، از نگاه دولت جزو گروه‌هاي در رفاه نسبي هستند كه كمترين يارانه نقدي نصيب آنها خواهد شد. اين نوع طبقه‌بندي، باعث شده از هم‌اكنون «استرس يارانه‌اي» در اجاره‌نشين‌ها كه حدود يك سوم جمعيت كشور را تشكيل مي‌دهند، ايجاد شود.

اجاره‌نشين‌ها از توجه مطلق دولت به «ميزان دستمزد» براي تعيين سهم خانواده‌ها از يارانه مستقيم، نگران هستند و با اشاره به اينكه اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران از 50 تا 70 درصد درآمد مستاجران را مي‌بلعد مي‌گويند، اگر صاحب‌خانه‌ها بخواهند جبران افزايش هزينه‌هاي ناشي از هدفمند ‌شدن را با افزايش نرخ اجاره‌ها جبران كنند، بيشترين آسيب يارانه‌اي متوجه گروه مستاجر خواهد شد.

در حال حاضر 30 درصد از 5/17 ميليون خانوار موجود در كشور، اجاره‌نشين هستند. از سوي ديگر مركز آمار ايران اعلام كرده 41 ميليون نفر-تقريبا نيمي از جمعيت كشور- در خوشه اول و دوم قرار دارند كه بيشترين يارانه نقدي به اين دو خوشه پرداخت خواهد شد. اما آيا مستاجران جزو خوشه‌هاي اول و دوم هستند؟

محاسباتي كه مركز آمار براي تعيين خوشه‌هاي درآمدي انجام داده به اين صورت است كه خانواده‌‌اي كه درآمد سرانه افراد آن بيشتر از 100 هزار تومان باشد، در خوشه سوم به بالا قرار مي‌گيرد كه كمترين يارانه نقدي نصيبش خواهد شد. با اين محاسبه، كليه خانوارهاي دو نفره‌اي كه درآمدشان معادل حداقل دستمزد يعني 263 هزار تومان يا بيشتر از آن باشد، از نگاه دولت نيازي به دريافت يارانه نقدي ندارند. اين درحالي است كه مشاوران املاك مي‌گويند سهم خانوارهاي دو نفره در بين مستاجران زيادتر از خانوارهاي پرجمعيت است. آنچه در محاسبه دولت براي تعيين خوشه‌بندي خانواده‌ها از قلم افتاده و گروه‌هاي اجاره‌نشين را مي‌تواند در تنگناي مالي قرار دهد، سهم بالاي اجاره‌بها در هزينه ماهانه مستاجران دونفره است. متوسط نرخ اجاره‌بها در تهران حدود 300 تا 500 هزار تومان است و در حال حاضر اغلب صاحب‌خانه‌ها به دليل آنكه بازدهي سرمايه‌گذاري در بانك‌ها پايين است، علاقه‌اي به دريافت رهن كامل ندارند. حتي اين احتمال وجود دارد كه به محض اجراي طرح يارانه‌ها، كليه قراردادهاي اجاره، از دريافت رهن به دريافت نقدي اجاره‌بها تبديل شود. در اين صورت مستاجران چگونه مي‌توانند همزمان هم هزينه اجاره را تامين كنند و هم جبران هزينه‌هاي ناشي از حذف يارانه را پوشش دهند؟اين پرسش در حالي مطرح است كه طبق محاسبه مركز آمار ايران، مستاجران دو نفره‌ با درآمد ماهانه بيشتر از 200 هزار تومان عملا جزو خوشه‌هاي اول و دوم قرار نخواهند گرفت و كمترين يارانه نقدي به آنها تعلق مي‌گيرد.

قيمت مسكن اجاره‌اي بعد از طرح يارانه‌اي
بابك حاجيان، كارشناس مسكن معتقد است مسكن اجاره‌اي به نوعي كالاي مصرفي پرتقاضا محسوب مي‌شود و با توجه به اينكه سطح عمومي قيمت‌ها پس‌از اجراي طرح يارانه‌ها، احتمالا افزايش پيدا خواهد كرد، فضاي رواني حاكم بر بازار اجاره نيز آماده اين تحول قيمتي است.

هشدار به بنگاه‌هاي مسكن
مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، در برابر پرسش خبرنگار دنياي اقتصاد مبني بر اينكه برنامه اتحاديه براي جلوگيري از افزايش اجاره‌بهاي مسكن چيست؟ تصريح كرد: اجاره‌ها قرار نيست افزايش پيدا كند.

خسروي در پاسخ به اينكه، برخي بنگاه‌داران از درخواست صاحب‌خانه براي اجاره ملك با بهاي بيشتر خبر مي‌دهند نيز گفت: به مشاوران املاك هشدار جدي مي‌دهم كه اگر زمينه افزايش اجاره‌بها را در بازار مسكن فراهم كنند با آنها به شدت برخورد خواهد شد. وي افزود: اتحاديه به راحتي اين نوع بنگاه‌ها را شناسايي خواهد كرد.

وی گفت: با توجه به اینکه مسکن مهر در مرحله تولید است در نتیجه همزمان با افزایش تولید مسکن از محل پروژه مسکن مهر به تقاضاهای انباشته شده پاسخ مناسب داده خواهد شد که به دنبال این مساله قیمت مسکن تثبیت خواهد شد و همزمان بازار اجاره مسکن نیز از رفتار منطقی برخوردار خواهد شد و اجاره‌ها برخلاف تبلیغات روانی منفی فعلی به هیچ وجه افزایش نخواهد یافت.

وی به منظور اثبات اعتقاد خود به کتاب تهران قدیم اشاره کرد و گفت: در کتاب تهران قدیم بخشی تحت عنوان آداب اجاره داری وجود دارد که در آن به یکسری مسائل حاکم بین موجر و مستاجر اشاره شده است و بنابراین اجاره داری دارای آداب است و برخی از موجران هم به این آداب آشنایی دارند و می‌دانند که نباید بی‌محابا اقدام به افزایش قیمت اجاره مسکن کنند.

افزایش اجاره‌بها در دراز مدت
از سوي ديگر عباس توکلی يك کارشناس مسکن نیز به دنیای اقتصاد گفت: تاثیر اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها بر روی رفتار بازار اجاره مسکن در کوتاه مدت شاخص نیست؛ چرا که قراردادهای اجاره مسکن معمولا در بازه زمانی یک ساله منعقد می‌شود و براین اساس موجران نمی‌توانند در این فواصل اقدام به افزایش اجاره مسکن کنند.

وی تاکید کرد: اما اين احتمال وجود دارد كه در درازمدت همزمان با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها شاهد افزایش قیمت اجاره مسکن باشيم.

به گفته این کارشناس مسکن با توجه به اینکه به دنبال اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها هزینه تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند، در نتیجه قیمت عمومی مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند.

توکلی خاطر نشان ساخت: با توجه به اینکه قیمت اجاره مسکن رابطه مستقیمی با افزایش قیمت مسکن دارد در نتیجه با افزایش قیمت‌ها به دنبال اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها شاهد افزایش اجاره‌بهای مسکن خواهیم بود.

تقاضا در بازار اجاره كاملا مصرفي است
علاوه‌بر این باقر میلانی – کارشناس مسکن – نیز در این رابطه به دنیای اقتصاد گفت: برخلاف آنکه در بازار اجاره مسکن، خرید و فروش مسکن غالبا سرمایه‌ای است، اما بازار اجاره مسکن این گونه نیست و معمولا هر کس که به این بازار مراجعه می‌کند به منظور مصرف به آن مراجعه می‌کند.

وی گفت: اساسا کشش تقاضا در بازار اجاره مسکن مصرفی است و جایگزینی برای آن وجود ندارد؛ بنابراین حتی اگر اجاره مسکن افزایش پیدا کند مستاجران مجبور به اجاره مسکن هستند و نمی‌توانند از کالاهای جایگزین استفاده کنند.

میلانی تاکید کرد: همزمان با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها با توجه به افزایش هزینه‌های تولید مسکن طبیعی است که اجاره مسکن نیز افزایش پیدا کند.

اوضاع اجاره‌ها در تهران
یک مشاور املاک در منطقه شهرک غرب میانگین رهن کامل یک واحد 50متری را در اين منطقه در حدود 27 میلیون تومان می‌داند که این رقم در مورد یک واحد 100 متری در این محله به 60میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند.به گفته این مشاور املاک، اجاره کامل یک واحد 50 متری در این محله در حدود 810 هزار تومان و همچنین قیمت اجاره کامل یک واحد 100 متری نیز در حدود دو میلیون تومان است.
در همین حال بنا به گفته یک مشاور املاک واقع در منطقه ونک ،حد متوسط رهن کامل یک واحد مسکونی 50 متری در محدوده ونک در حدود 25 تا 40 میلیون تومان است.

همچنین رهن کامل یک آپارتمان مسکونی 100 متری نیز در حدود 35 تا 45 میلیون تومان است.

به گفته این مشاور املاک، اجاره‌بهای یک واحد 50 متری در این منطقه بدون پیش پرداخت در حدود800 هزار تومان است که این رقم در مورد یک واحد 100 متری در حدود یک میلیون تومان است.

از دیگر سو در منطقه پونک نیز قیمت رهن کامل یک واحد 60 متری در حدود 20 میلیون تومان است که در صورتي که تبدیل به اجاره شود این رقم در حدود ماهانه 450 تا 500 هزار تومان مي‌شود.

افزون بر این، بنا به گفته مشاوران املاک واقع در محله سید خندان در منطقه سید خندان نیز قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی زير 100 متری در حدود 20 میلیون تومان است که در قالب اجاره خالص این رقم به ماهانه 500 هزار تومان قابل تبدیل است.

يارانه‌ها از الان خودش را نشان داده
یک مشاور املاک در منطقه پونک با اشاره به اینکه نگرانی مردم از بابت افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها زیاد شده است، گفت: در حال حاضر مردم نگران هستند که اوضاع مسکن از وضعیت فعلی به شدت بدتر شود و از این رو بر خلاف تبلیغات پیرامون بازار مسکن، آنها به هیچ وجه به بهبود این بازار با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها امیدوار نیستند و اذعان دارند که این بازار رو به قهقرا می‌رود. همزمان این مشاور املاک، بازار مسکن را از لحاظ وضعیت اجاره نامطلوب توصیف کرد و گفت: با توجه به نزدیک شدن به روزهای پایانی سال و تبعات روانی حاصل از اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها، بازار اجاره مسکن نابسامان خواهد شد و احتمالا قیمت‌ها در این بازار روند صعودی را در پیش خواهد گرفت.

در همین حال یک مشاور املاک واقع در محله کارگر شمالی اعتقاد دارد که تاثیر اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها با توجه به عمومیت کالاهای آن و فراگیری آن دلهره‌های بسیاری را در بین مردم ایجاد کرده است که این مهم در بازار مسکن پررنگ تر است و مردم در یک وضعیت نابسامانی هستند و امیدوارند که لااقل بازار مسکن در وضعیت فعلی تثبیت شود و اوضاع از آنچه که به اعتقاد آنان بد است، بدتر نشود.

این مشاور املاک وضعیت فعلی اجاره‌بها را بسیار نامطلوب توصیف کرد که به اعتقاد او این وضعیت در چند سال اخیر در رفتار بازار اجاره مسکن بی‌سابقه بوده است.وی گفت: تبعات روانی اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها از هم‌اکنون در بازار اجاره مسکن خود را نشان داده است و معلوم نیست که با اجرای آن چه اتفاقی دامنگیر بازار شود.